潮住建
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中古物件の賢い買い方Vol.6

中古物件の賢い買い方とは?
それは、この業界で20年以上の実績がある潮住建がこっそり、
お教えいたします。

築年数が古い中古物件の注意点とは?

住宅購入に際して、価格がお手頃な中古物件を検討される方も多いでしょう。しかし、価格や広さは申し分なくても、築年数や住宅性能に関する不安を感じられる方は少なくありません。
それでは中古住宅を選ぶとき、どのようなことに気をつけるべきなのでしょうか。ここでは、築30年を経過している中古物件購入時の注意点を説明します。

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築30年以上の住宅、何年住める?
木造住宅の寿命が30年といわれるのは、30年程度で取り壊される住宅が多いことが理由です。しかし、街を歩いていると、明らかに築30年以上の住宅を見かけますよね。
国土交通省の「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」(https://www.mlit.go.jp/common/001011879.pdf)によると、木造住宅の寿命はおよそ30~80年となっています。
かなり幅がありますし、日本の木造建築には、100年以上経っているものが数多くあります。つまり、木造住宅の判断は、築年数よりも躯体(建物の構造体)の状態によるといえるでしょう。
躯体に使われている木材の劣化が著しいのであれば、80年も持たないかもしれません。逆に木材の状態が良ければ、80年以上住むことも可能なのです。良い状態を保っているかどうかのチェックポイントは、以下のとおりです。

  • 災害による損壊を経験していない
  • 定期的にメンテナンスがされている
  • 湿気やシロアリによる被害がない
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構造や設備の注意点

今と昔では耐震基準が異なる
建てられた当時の建築基準法によって、耐震基準が定められるので、改正があれば基準も変化します。耐震設計が初めて義務付けられたのは1950年。その後大地震の経験から、1981年に改正され、木造住宅に求められる耐震性能がアップしました(新耐震基準)。
ですから1981年以降に建築された建物は、木造住宅の耐震性が大きく向上したといえるでしょう。2000年にも耐震性に大きく影響を与える改正があり、さらに強化されました。専門家による耐震診断や補強にあたっても、築年数は重要となるのです。
構造部や設備は良い状態を保っているか
住まいの耐久性は、日常生活で目につかない部分に現れます。特に劣化が早いのは給排水管やガス管です。定期的な点検や清掃がしやすいように、壁や床に点検口が設けてあるかも確かめておきましょう。木造住宅であれば、柱や梁、土台など、主要構造部の木材が良い状態を維持できているかもポイントとなります。
他にも白アリ対策や防腐処理が、適切に施してあるか。屋根裏や床下には、通気口を確保できているか。こうした点に加えて、再処理や補修がされた履歴も確認しておきたいところです。
もしものときを想定して、立地や環境を考える
建築基準法第43条により、建物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。これは地震や火災などの災害時に、速やかな避難、緊急車両の通行、消防活動をするための空間を確保するためです。
建築基準法が施行されたのは1950年11月23日なので、これ以前の住宅であれば、幅員4m未満の細街路に面している可能性があります。もしものときに自身と家族の身を守るためにも、落ち着いて避難でき、緊急車両がスムーズに進入できるほど、余裕のある道路や空間があるのかもチェックしておきましょう。
さまざまな設備の有無、設置費用の確認
中古住宅では、当然、最新の設備が整っていないこともあります。意外と見落とされがちなのが、二重ロックやディンプルキー、モニター付きインターホンなどの防犯設備、ウォシュレットや浴室暖房などの水回り設備、二重サッシや防音窓などの断熱・防音設備などです。
これらは住宅を購入してから取り付けることができるので、周辺環境より優先して考える必要はありませんが、「うっかりしていて、設備を整える費用がない……」ということがないよう気をつけてください。
また、古い住宅が密集している地域だと、都市ガスが通っておらず、プロパンガスしか選べない場合もあります。プロパンガスは都市ガスと比較して、やや価格が高め。なるべく光熱費を抑えたい、もしくはオール電化を導入する余裕がないという方は、都市ガスを条件に物件を絞ってみるとよいかもしれません。

リフォームや増築、建て替えの注意点

アスベストの処理には、コストがかかる
築年数の古い建物には、アスベストが使われている可能性があります。アスベストは断熱性や防音性に優れており、とりわけ鉄骨造の建物に用いられていました。しかし、アスベストの危険性や健康被害が指摘されるようになり、1975年以降は5%未満、1995年以降は1%未満、2006年以降は0.1%未満(実質的な使用禁止)と法による規制が強まっていきました。
現在、アスベストのリスクが高いといえるのは、1975年以前の建物全般と、2006年以前の鉄骨造の建物です。使用されている場合、リフォームやメンテナンスのコストが多くかかるといわれています。アスベストの有無は、築年数や目視調査だけでは判断できないので、特に注意が必要です。
シックハウス症候群を予防・対策する
リフォームで気をつけたいのは「シックハウス症候群」です。これは室内でめまいや吐き気、頭痛などが起こる健康被害で、断熱材や接着剤、合板フローリングなどの建材に含まれる、化学物質が原因といわれています。
2003年7月以降、すべての建築物に24時間換気システムの設置が義務付けられたのも、シックハウス症候群を予防するためなのです。リフォームや設備・家具の新調をする際に24時間換気システムを設置すれば、シックハウス症候群を防ぐことができます。
もちろん工務店に相談して、良質な建材を選んだり、高断熱高気密な造りにしたりと、リフォーム時から手を打っておくことも大切です。
増築や建て替えの前に、セットバックの要・不要を確認
前述した通り、建物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。面している道路の幅員が4mに満たない場合、改装や建て替えを考える前に、セットバックの必要性を確認しておきましょう。
セットバックとは、増築や建て替えの際、道路の中心線から2m後退することをいいます。建築基準法第42条2項によると、幅員4m未満の道路の場合、道路の中心線から2mの範囲内は道路とみなされます。
つまり、道路の中心線から2mの範囲内には、建物はもちろん、塀や門の設置も許されないということです。建築基準法が施行されたのは、1950年11月23日。これ以前に建てられた中古住宅を購入するなら、幅員4m以上の道路に2m以上接しているかを確認してから、改装や建て替えに踏み切ったほうがよいでしょう。
バリアフリーへの対応を視野に入れる
購入する物件を終の棲家と考えているなら、バリアフリー化しているか、もしくはリフォームでバリアフリーに対応できるかを確認しておきます。お風呂や洗面所、トイレなどの水回りには、大人2人が入っても余裕のある広さを想定しておきましょう。介護が必要になったとき、狭い空間でお世話をするのは難しいからです。
また、部屋や廊下もゆったりとしていて、段差の少ない物件がおすすめ。杖で歩くなら75cm以上、車椅子は最低でも78cm以上の幅員が必要です。玄関や廊下など頻繁に使う場所には、手すりやスロープをつけられる空間を確保しておくと、将来必要になったとき、スムーズに工事に移ることができます。

ここでは、築30年以上の中古物件の購入を検討される際の注意点をご紹介しました。購入で失敗しないためには、誠実に対応してくれる不動産業者を選ぶことも大切です。中古住宅販売で実績のある「潮住建」にぜひご相談ください。

vol.5「中古住宅の内覧時のポイント~戸建て編~」