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中古物件の賢い買い方Vol.3

中古物件の賢い買い方とは?
それは、この業界で20年以上の実績がある潮住建がこっそり、
お教えいたします。

住宅購入で、どれくらい借りればいいの?

不動産購入の際に悩みどころとなる借入金。月々の返済額はもちろん「いったい自分はいくら借りられるのだろう」というのは、誰もが気になるところです。これまでは物件価格の1〜2割の頭金が必要と言われていましたが、現在は頭金を条件とする金融機関はほとんどありません。そのせいか、最近よく見かける不動産広告には「頭金なし」「自己資金不要」などの文字が踊ります。全額を借り入れて本当に大丈夫なのでしょうか?
ここでは、不動産購入のための適正借入額を考えていきます。

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金融機関が上限を決める3つの指標

まず1つめは「返済負担率」です。年収に対する年間合計返済額の割合をもとに計算します。一般的には年収の25〜40%に定められていて、金利や返済期間、返済方法によって借入額が変動します。

2つめは「融資率」。物件価格に対し融資可能な割合を表します。最近は、物件価格(融資率100%)だけでなく、物件価格プラス諸費用、さらには諸費用だけでなく、リフォーム分まで借入可能なプランが一般的となってきました。しかし、融資率が高いほど金利も高くなる傾向が見られるので、返済計画、総返済額などをしっかり見極めることが大切です。

最後は「借入限度額」。年収や物件価格などに関係なく設定されています。一般的な民間住宅ローンでは1億円、財形住宅融資では4000万円が上限です。
これら3つのうち、最も低い金額が金融機関の認める借入額です。

借入適正額は掛け算ではなく割り算で

借入可能額は年収の何倍と計算しがちです。年収400万円の場合、例えば10倍であれば4000万円まで。しかし、「借入可能額」と「返済可能額」は違います。多く借りれば購入予算を増やすことはできますが、返済額の負担も大きくなるということ。同じ年収でも家庭によって使い道はさまざまですから「収入の何割であれば無理なく返済できるか」という観点が必要となるわけです。返済できる金額から借入額を決めましょう。

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試算上での金利と実行金利の差は確認しておきたい

住宅購入の借入金では、優遇金利が適応されるケースが多く見られます。返済負担率を試算する際の金利と優遇金利の間には大きな差があり、優遇金利が適応される期間の返済額はかなり低くなります。優遇金利は、借りての条件によって異なり、当初期間引き下げ、全期間一律引き下げなど、さまざまなタイプがあります。

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最近は、金融機関の顧客獲得競争の激しさは増す傾向にあり、金利の優遇をPRして、借り手の囲い込みが行き過ぎるといった現状も見られます。金利の低さだけを重視した場合、ひとたび金利上昇傾向になれば、返済が困難になる可能性も否めませんので、十分な注意が必要です。

現在の家賃より少し余裕を持たせよう

住宅を購入すると、賃貸の時には不要だった費用も発生します。その主たるものが固定資産税や保険料です。集合住宅の場合には、管理費や修繕積立金も必要になります。それらの費用も考慮した上で、収入に見合った可能な「返済額」と考え、購入価格を決定しましょう。税金や保険、積立金を考慮せず、生活費に余裕のない無理な借入は避けたいものです。せっかくの新居なのですから、生活を楽しむゆとりもほしいですね。

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年齢や健康状態も大事なポイント

ローン返済中も手元に残しておきたい「生活予備費」。怪我や病気による長期療養や勤務先の倒産など、万が一に備えておきたい費用です。会社員であれば生活費の3〜6ヶ月分、自営業者の場合は約1年分が目安と言われています。
あらゆる可能性を考慮することが安心につながります。

vol.2「知っててよかった!中古物件購入のメリット・デメリット」