潮住建
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中古物件の賢い買い方Vol.10
中古物件の賢い買い方とは？
それは、この業界で30年以上の実績がある潮住建がこっそり、
お教えいたします。
申込み前の確認（戸建て編）
戸建ての中古住宅を賢く買うには、マンションなどの集合住宅とは違った注意点を知っておく必要があります。この記事では、「中古住宅の購入にかかる費用」「住宅ローンを組めない物件」「中古住宅のスペックが分かる書類」の3つに分けて説明していきます。良質な中古住宅を選ぶため、ぜひ参考になさってください。
■中古住宅の購入にかかる費用
戸建て中古住宅の購入を検討する場合、新築にはかからない諸費用も発生します。しっかりと予算を立てて契約前に必要な費用を用意しておきましょう。支払いの流れは以下の通りです。
・売買契約時の費用
手付金、仲介手数料、売買契約書の印紙税など。
契約時の手付金は物件価格10％が相場です。最終的には売主と買主の合意で決まるため、事前に不動産会社に用意できる金額を伝えておくのが賢明です。
仲介手数料は、物件の仲介にかかる費用です。契約時に半額を、引き渡し時に残り半額を不動産会社に支払うのが一般的ですが、最終決済時に一括で支払うケースも少なくありません。物件価格が400万円超なら「×3％＋6万円」、200万円超～400万円以下なら「×4％＋2万円」、200万円以下なら「×5％」で算出され、別途消費税が必要です。
印紙税は売買契約書に貼る収入印紙を介して納める税金です。物件価格が1000万円～5000万円の場合は1万円と金額が決まっています。
・引き渡しまでの費用
物件の残金、ローン契約の印紙税、ローン借入費用、登記費用、税金の清算金（固定資産税や都市計画税の日割り額）、仲介手数料、瑕疵保険料など。
物件価格から手付金を引いた残金を指定口座に支払います。住宅ローンを検討する場合は、申し込む前に借入金が残金決済期日までに支払われるかを確認しておきましょう。金融機関と住宅ローン契約を交わす際も印紙税が必要です（借入額1000万円～5000万円なら2万円）。
ローン借入費用と登記費用は、残金決済時に支払わなければなりません。ローン借入費用の内訳は、事務手数料や保証料、火災保険料など。物件所有権の移転に伴う登記費用には、登録免許税や司法書士の報酬などが含まれます。
瑕疵保険とは、購入後に見つかる住宅の欠陥（瑕疵）に備える保険です。買主が任意で加入する他、売主が瑕疵保険料を負担するケースや瑕疵保険付きの売買物件もあります。あらかじめ、不動産会社に確認しておきましょう。
・引き渡し後の費用
不動産取得税、引っ越し代、リフォーム費用など。
物件の引き渡しが完了すると、都道府県から不動産取得税の納税通知書が届きます。これは取得した建物や土地にかかる税金です。1982年以降の建築物で条件を満たす場合は、軽減措置を受けられる可能性があります。手続きについては不動産会社や自治体に問い合わせて確認してください。
■住宅ローンを組めない物件
住宅ローンは、住宅や土地を担保にしてお金を借りる仕組みです。物件の担保価値は、金融機関が審査します。したがって、新築より資産価値が下がった中古住宅は、審査に通らず住宅ローンを組めない場合もあるのです。
・「既存不適格」建築物
既存不適格の物件とは、改正された法令に適合しなくなった建築物を指します。比較的安価で購入できますが、住宅ローンを使えない可能性も否めません。耐震などの安全面からリフォームが必要な場合が多く、結果的に費用がかさむことが考えられます。耐震基準は、1981年と2000年に大きく改正されました。1981年以降に建てられた建築物では2000年の新基準に該当しないケースも考えられます。
・違反建築物
違反建築物とは、法令を無視して建築・増改築された建物です。建築基準法の接道義務や、地域で定められた建ぺい率・容積率に違反している物件です。違反建築物は既存不適格建築物と異なり、そもそも建築基準法に背いて建てた住宅です。住宅ローンを利用できないだけでなく、増改築も許されません。
■中古住宅のスペックが分かる書類
リフォームの必要性を見極めるには物件を内覧するのが一番。住宅ローン利用の可否は不動産会社に相談するのが近道です。ただ要点に関しては、書類でもある程度チェックできます。
・売買契約書
中古住宅の売買取引を行う際に作成する書類です。取引対象となる物件所在地や譲渡権利の内容、住宅価格、支払い時期・方法といった契約条項と、引き渡し時期などの引き渡し条件、解約・解除に関する条項も明記されています。
・重要事項説明書
物件・取引条件に関する詳細情報や注意事項をまとめた書類です。不動産会社には、契約締結前にこの書類に基づいて説明を行う義務が課されています。
・住宅履歴情報
住宅の構造や工法・性能、建築後の点検や修繕、リフォームの記録、現状の欠陥といった対象物件のプロフィールが分かる書類です。建築確認済証や工事請負契約書、建築確認済証、建築設計図書、竣工図面など、各種書類の総体を住宅履歴情報として扱います。
・物件状況確認書
売主が買主に物件の状況を伝える書類です。雨漏りやシロアリ被害、配管の故障や漏水、土壌汚染などの有無が記載されています。
・住宅健康診断書
建築士などの第三者が住宅の調査・検査を実施したことを証明する書類です。
・付帯設備表
購入対象物件に付帯する設備を示す書類です。キッチンや浴室、トイレ、給湯、空調といった基本設備のほか、照明や収納、建具、電化製品、下駄箱などの調度品が住宅に含まれているかどうかを確認できます。
本記事では、中古住宅の取得に関する費用やローンが組めない物件、書類のポイントなど、新築物件とは異なる注意点をご紹介しました。とはいえ、素人判断ですすめると思わぬ落とし穴があるかも知れません。そんな時は、ぜひ中古住宅のプロ「潮住建」にご相談を。中古住宅ならではのお得な情報や多彩なリフォームプランで、お客様に理想の住まいをご提案します。東大阪で中古物件をお探しなら、地域密着・実績豊富な当社にお任せください。