潮住建
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中古物件の賢い買い方Vol.9
中古物件の賢い買い方とは？
それは、この業界で30年以上の実績がある潮住建がこっそり、
お教えいたします。
申込み前の確認（マンション編）
マンションの中古物件を賢く買うには、契約を結ぶ前に、毎月の固定費やリフォームできる範囲など、集合住宅ならではの条件を確認しておきましょう。それらを確認しないまま、物件の見た目や価格といった大まかなイメージで購入を決めてしまうと、後々トラブルが起きかねません。
本記事では、契約までの流れを「買付証明書」「重要事項説明書」「売買契約書」の3段階に分け、それぞれの書類でチェックすべきポイントを解説します。後悔のない中古マンション選びのために、ぜひお役立てください。
■まずは買付証明書で条件を交渉する
中古マンションの購入を検討する場合、売主とさまざまな条件の交渉を行います。その際に用いるのが「買付証明書」、物件の売主に対して購入希望を意思表示する書類です。購入申込書や買受証明書ともいわれます。書面に物件の購入価格や手付金の額、支払い方法、引き渡しの時期などの要望を記入し、売主に提示します。
ちなみに同じ物件に複数の申し込みがあるときは、売主の判断で、別の物件購入希望者が成約に至る可能性もあります。買付証明書の提出が早い方が優先される傾向にありますが、交渉の順番に明確な決まりはなく、書類の提出時期より内容を重視する売主もいます。
いずれにしても大切なのは、購入したい物件に関する要望を整理しておくこと。他の人に先を越されないようにと焦ってしまうと、無理のある条件で契約を結んでしまいかねません。スムーズに交渉するため、後で悔やまないためにも、譲れないポイントから妥協点まで見える化し、書面を通じて伝えましょう。
■重要事項説明書で分かる、自由と制限
買付証明書を通して条件交渉が済むと、契約に入る前に、必ず「重要事項説明」を受けます。重要事項説明は法律で義務付けられており、購入するマンションの契約内容について宅地建物取引士が説明を行います。専門用語も出てくるので、わかりづらい内容や難しい言葉があれば、その都度しっかりと確認しておきましょう。
ここでは「毎月かかる固定費」、「リフォームできる範囲」2つのチェックポイントをご説明します。
- 毎月かかる固定費
- 重要事項説明で特に注意すべきは、管理費や修繕積立金、駐車場費用といった毎月かかる固定費です。管理費は、エレベーターやエントランスなどの共用部分の管理にかかる費用。修繕積立金は、外壁や給排水管など、共用部分を修理・修繕するのに必要な費用です。なお、国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」では、平均管理費が月15,956円、平均修繕積立金額が月12,268円となっています。
（※）数値は国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」による
これらの費用も含めて収入と支払いのバランスを考え、契約するか否かを決断することになります。物件価格やローンのみ計算して契約すると、後々の暮らしを圧迫しかねません。毎月の固定費は、しっかりと確認しておきましょう。
- リフォームできる範囲
- 物件を検討する際は、間取りや面積、立地、騒音問題などの住環境を考慮する人が多いでしょう。マンションなどの集合住宅の場合は、希望住居の上下左右階のことも含め、立体的に物件を捉える必要があります。
例えば床に関しては、足音対策のために床材のリフォームが規制されていることがあります。リフォーム可能であっても、一定の吸音素材が指定されていたり、工事の承諾書が必要だったりするケースもあります。つまり、リフォームしたいと思っても、物件によって実行が難しい場合もあるのです。重要事項説明では、こうした家材に関する規制についても言及されるので、しっかり確認することが重要です。また、マンションの共用部分もきちんと把握しておきましょう。共用部分とは、住居者個人の判断でリフォームなどが行えない領域を指します。具体的にはエントランスや自動ドア、廊下、階段、エレベーター、隣室や戸外との壁の他、玄関ドアや窓ガラス、サッシ、バルコニーなども共用部分にあたります。さらに、電気や水道、ガスの配管が通っているパイプスペース（PS）も含まれます。取り決めによっては自由に住居を補修・改修できない場合もあるので、トラブルを防ぐためにも、共有部分を正しく把握しておきましょう。確認事項が多く不安に思われる方は、リフォーム済の物件を探してみることをおすすめします。最近の中古マンション市場を見ると、リフォーム済の物件は増加傾向にあり、お気に入りの物件が見つかるかも知れません。
■売買契約書で物件を最終チェック！
重要事項説明の次は、売買契約です。売買契約書の内容に同意すると、契約となります。いよいよ物件購入の最終段階ですが、ここでもチェックすべきポイントがあります。特に注意したいのは、「数字」「設備の状態」の2点です。
- 数字
- 売買契約書は、前段階の重要事項説明書と重なる部分が多いため、ともすると細かく確認しないまま契約を結んでしまいがちです。本来は重要事項説明書と売買契約書に違いがないことが望ましいのですが、何らかの理由で変更があったり、買主の思い込みや勘違いで相違点があったりするかもしれません。
そのような行き違いや誤解を生まないため、とりわけ念入りに確認したいのが、各種金額や支払い日、引き渡し日などの数字部分です。専門知識が必要な文章よりチェックしやすい箇所でもあるので、できれば事前に項目別の数字をメモしておいて、相違がないか確認したいところです。
- 設備の状態
- 住居のキッチンや浴室、トイレの水回りのほか、エアコンや床暖房などは、健康的で快適な暮らしを送るうえで重要な設備です。ですから、各種設備が正常に機能しているかもチェックしておきましょう。その物件がまだ居住中であれば、承諾を取ってそれぞれの設備動作を確認します。空き家状態の場合は、電気や水道が止められているため、設備を確認できないことも起こり得ます。その際に役立つのが「付帯設備表」と「物件状況確認書」です。
付帯設備表と物件状況確認書は、売買契約書の付属書類で、付帯設備表には、照明器具やコンロ、食洗器、カーテンレール、下駄箱などの設備が売買代金に含まれるか否かが記載されています。物件状況確認書には、水回りの状態、雨漏りの有無やリフォームの経歴など幅広い情報が記載されています。設備に関しては、現場での動作確認と、付帯設備表・物件状況確認書による書類確認の2段階チェックをおすすめします。
ここまでの説明以外にも、「契約不適合」などの注意ポイントがあります。契約不適合は、2021年の民法改正により「瑕疵担保責任」がリニューアルしたものです。平たくいうと、販売した物件に何か問題があった場合、売主が責任を負わなければならない保証責任のこと。やや込み入った専門的な内容なので、不動産のプロに相談することをおすすめします。東大阪市で中古マンションの購入を検討されている方は、地域密着型で実績豊かな「潮住建」にお問い合わせください。