潮住建
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中古物件の賢い買い方Vol.5

中古物件の賢い買い方とは?
それは、この業界で20年以上の実績がある潮住建がこっそり、
お教えいたします。

中古住宅の内覧時のポイント~戸建て編~

中古の戸建て住宅を選ぶ際は、そこに住んだ場合を想像しながら、周辺環境をチェックして、建物の屋外、屋内を目視で確認します。建物全体を外から眺めて第一印象を確認してから、細かい部分を点検します。

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地域(周辺環境)のチェックポイント

その地域での生活を想像し、必要なものがあるかどうかを調べていきます。そこに住むと考えた場合、買い物に便利なスーパーはあるか、駆け込める病院はあるか、銀行はあるかなど、日々の暮らしを思い浮かべながらだと周辺環境を確認しやすくなります。
つい忘れがちになるのが、地域住民や自治会との付き合い方、そして災害リスクです。地域とのつながりは、日頃のお付き合いだけでなく、防災にも関わってきます。具体的な災害リスクに関しては、自治体が一般公開しているハザードマップで、全国各地の災害リスクを確認できます。

  • 最寄りの駅、バス停までの時間と距離
  • 校区
  • 買い物の施設(スーパー、コンビニなど)
  • 病院、医院
  • 自然(公園、池、街路樹など)
  • 避難所
  • 風紀(ゴミのポイ捨て、放置自転車、落書きなど)
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屋外のチェックポイント

敷地境界線
敷地境界線は、隣家との境になるので、購入前に確認しておきたいところです。塀などがあれば、自分か隣家かどちらの敷地かチェックしておきましょう。地積測量図と現況測量図を照らし合わせて見るのが好ましいとされています。
再建築の可能性
中古住宅を購入後、リフォームや再建築を検討される方がおられます。現状の法律によっては、同じ敷地でも、今の建物より小さな建物しか建築できない場合があります。建蔽率や容積率・全面道路の幅・敷地の接道面の長さなどもチェックすべきポイントです。
住宅の工法
建築には、在来工法(木造軸組み工法)・ツーバイフォー工法・RC工法、プレハブ工法(鉄骨・木質・ユニット・コンクリート)など、様々な工法があります。建築物の耐震性については、耐震基準など、法律で定められていることもあり、一概に強弱は言えません。しかし、構造によっては、リフォームがしにくい場合もあるので、購入する際の注意点として、工法は事前に確認しておきましょう。
安全性・防犯性
消防車や救急車が来た場合、どこまで入れるか、隣家との境や距離、庭木、死角になっている部分、外から見たベランダの様子、窓の位置など、防災、防犯の観点から確認しておきたいこともあります。
築年数とメンテナンス
築年数が経っていても、メンテナンスの有無で建物の状態は変わります。補修箇所、増築部分などは知っておきたいところです。もし、リフォーム済みであれば、どの部分をリフォームしているのか、確認しておきましょう。耐震性については、1981年6月1日以降に建てられた物件は新耐震基準を満たしています。
外壁・基礎
クラック(ひび割れ)や雨漏りのシミはありませんか。クラックは大きければ大きいほど、多ければ多いほど要注意。外壁から基礎にかけてのクラックも黄信号です。ただし窓などの開口部はもともとクラックが入りやすいので、家全体の中でクラックが窓まわりだけであれば、大きな問題はないでしょう。
雨樋
大きなシミや重なったシミがある場合は雨漏りだと考えられ、雨樋が詰まっている可能性があります。
屋根
瓦屋根の場合は、瓦の割れ目や汚れ、変色などを確認します。それらの劣化は、屋根材の耐久性にも影響します。
基礎とポーチ
ポーチと基礎の継ぎ目に、亀裂やズレはありませんか。特に、建物の重さも支えている基礎は、ポーチより下に沈むことがあります。
配管
給湯器や室外機など、配管が外壁を貫通している部分に注意。管と壁の接続部分に隙間がると、雨水が入りやすくなります。

屋内のチェックポイント

天井・屋根裏
雨漏りのシミがないかどうかをチェック。放っておくと天井材が腐ってしまいます。1階(建物が3階建ての場合は、1階と2階)の天井は外壁側の部分を確認し、2階(もしくは3階)の天井は屋根の下にあたるので全体を確認します。可能であれば、天井裏も確かめてください。屋根裏は屋根を支えている木材の状況を確認できます。接合部分、結露などが確認のポイントです。
水回り
洗面所や浴室、キッチン、トイレなどを確認します。水の流れがスムーズか、変な音や臭いがしないかどうか、確かめてください。配管まわりは、シミがあれば漏水が疑われます。浴室がタイル貼りの場合、ひびや隙間がないか確認しましょう。水漏れなどの点検孔のあるなしもポイントです。
建具・壁
戸や扉などの建具は実際に動かして確認します。目視では、閉めた時に隙間のあるなしなど、ゆがみや歪み、壁と柱、梁の角に隙間がないことがチェックポイントです。
電気配線、床下
ライフスタイルを想定し、エアコンやインターネット、電話などの配線について確認しましょう。
床下は乾いているかどうかがポイント。湿っていると換気ができていない可能性があります。

中古住宅の内覧時のポイント~マンション編~

環境に関しては、戸建て編と同じです。マンションの場合は、専有部分はもちろん、共用部分もチェックしておきましょう。

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建物・共用部分のチェック

実際にそのマンションで生活するシーンを想像しながら、建物をチェックしましょう。ポイントは、3つに分けられます。
①安全性(災害対策やバリアフリー、防犯など)
②衛生面(共用部分の清掃状態、ゴミ出しのマナーなど)
③雰囲気(住民の傾向)

  • 耐震性(築年月日が1983年以降なら、新耐震基準の建物)
  • バリアフリー(マンション出入り口・エレベータ・スロープなどでベビーカーや車いすを使う場合の利便性)
  • ポスト(鍵・宅配ボックス)
  • セキュリティ(オートロック・防犯カメラ)
  • 管理人(常駐・無人・巡回・日勤など)
  • ゴミの回収(自治体・民間業者)分別のあるなし
  • 共用の廊下、階段における清掃状態(住民のマナー)。

専有部分(屋内)のチェックポイント

水回りのチェック
洗面所やキッチン、トイレは、毎日のように使うため劣化しやすい設備でもあります。特に注意したい点が、水もれです。実際に水を流し、もれや詰まりがないかどうかをチェックしてみてください。水栓部分は締り具合なども確認しておきましょう。お風呂の出入り口などは、段差のあるなしも確認したいところです。年齢や身体条件、そして将来のことも想定し、安全に使用できる水回り設備かどうかを確認しましょう。
日常的に使う、洗濯機置き場の位置など、ベランダやバルコニーから離れていると、使いづらく感じることがあります。スペースによって使用できる洗濯機、乾燥機のサイズが制限される場合もあります。設備では、以下の設置年数がわかれば、次の入れ替え時期の目安になります。

  • 洗面化粧台
  • 給湯器
  • 浴室
  • コンロ
  • システムキッチン
  • トイレ
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部屋のチェック
家族構成に合った面積や間取りと考えていても、何も置いていない状態で見た場合、家具を配置すると印象が変わりますので、収納スペースは確認しておきたいところです。夏冬でも過ごしやすい断熱性、気密性といった快適に暮らすための条件も確認しておきましょう。特に廊下側の部屋でエアコンの設置が可能かどうかは知っておきたいところ。比較的、築年数の浅いマンションは、廊下側に面した部屋の室外機置き場を設置しているケースが見られますが、そうでないマンションもあるからです。また、生活動線も重要です。ベランダやバルコニーに出るのに特定の部屋を通る間取りの場合、長年住むことで不便を感じることがあります。

  • 間取り
  • 収納
  • 和室・洋室
  • リビングの広さ
  • クロス・梁・ドア
  • サッシ(断熱性)
  • 室外機置き場
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管理規約・管理費のチェック

マンションには、管理規約が定められており、住民は、それを守らなければなりません。また、マンションを維持するために、管理費、修繕積立金が発生する他、駐車・駐輪で使用料が必要な場合があります。特に注意しておきたいのが「修繕積立金」です。マンション共用部分(エントランスや廊下、外壁、屋上など)の定期的な修繕のために、毎月住民から徴収します。大規模な修繕工事は、大体10~15年に一度行われます。その場合、月々の積立金以外に徴収されることがあるので、大きな出費になります。事前に、マンションの状態や修繕計画などを確かめておきましょう。

ここで紹介している内容は、中古の戸建住宅及びマンションを内覧する際のポイントです。中古住宅を販売する会社は、概ね、これらを確認しています。もちろん、チェックすべきところは、ここに記している以外についても、お住まいになる方のご希望などで変わります。「潮住建」では、ご購入される方のご要望を満たし、安心のうえ、ご検討いただけるように努めております。

vol.4「住宅ローン融資には事前審査がある」